《民法典》生效同一天，央行和银保监会联手颁布实施了一条关于房贷的重磅新规，新规全称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，该新规对银行房地产贷款和个人住房贷款比例均设定了上限不得突破，目的是对银行业房地产贷款进行集中管理，增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险。该新规似乎是国家出手意图遏制房地产再次异常上涨的又一重大举措，该举措是否能达到遏制房地产又一波上涨热潮各有看法，但房产无疑再次成为最火热的话题。
而《民法典》1月1日生效从几大方面影响着房产相关权利，在房价涨跌之间，该些法条的变化直接影响房屋产权人相关权利从而直接牵动“民生”神经。
一、住宅房屋70年产权届满后，是到期终止还是到期自动延续？自动延续是要缴纳费用延续还是免费自动延续？非住宅房屋产权届满后又是如何？
第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《民法典》之前没有法律法规明确对房屋产权70年届满后是否终止还是自动续期作出规定，虽然此前众多意见倾向认为会自动续期，但不如《民法典》作出明确规定后来得心安，可谓《民法典》一锤定音。根据《民法典》该条规定，住宅房屋建设用地使用权期限届满后，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。而非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。也就是说住宅房屋产权到期后自动续期是有保障了，但商业住房还未定。但住宅建设用地使用权期限届满后续期是否需要再次缴纳土地出让金《民法典》也未做明确规定，自国家90年代开始商品房买卖进行房屋产权登记以来，第一批房产证70年产权到期仍有时日，到期后续期是否需要缴纳土地出让金才能延续还是免费直接续期以及非住宅房屋产权70年到期后何去何从留待国家慢慢斟酌，敬候法规政策出台。
二、转让有按揭或者其他抵押的房产，还要不要先还清抵押贷款才可以过户？
第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
买过二手房的业主都知道，在《民法典》实施以前，二手房买家在办理新产权证之前，均需等待卖家将其按揭贷款向银行还完涂销抵押之后才能过户给买家办理新房产证，这个流程是因为此前《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。而《民法典》将该规定修改，直接去掉需经得抵押权人同意才能转让抵押财产的条款，修改为转让抵押财产只需通知抵押权人便可，且只有在抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，才可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿。也就是说，根据该规定，如果房价上涨又没有出现其他不利因素的情况下，转让有按揭或者其他抵押的房产，不需要提前向银行还贷涂销抵押可以直接带按揭过户了。这将大大减少二手房的交易手续和成本，二手房交易会更加便捷。
三、《民法典》新设“居住权”这一重要用益物权，产权人如何设置“居住权”将房产发挥价值最大化达成所愿？
第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
居住权是《民法典》新设的一项用益物权，顾名思义，居住权就是在房屋内居住的权利，民法典赋予该权利具有合法效力，但该权利不是天然拥有，而必须通过订立合同的方式或者通过遗嘱的方式设立，且必须经过登记方能生效，期限可以是有固定期限，也可以是无期限直至居住权人死亡，既可以为自己的亲人设立，也可以给非亲人设立，但居住权不得转让、继承，也就是说居住权仅限于享有居住权的权利人本人享有，不得转给他人。在《民法典》实施之前，也有离婚司法案例在男女方离婚时通过判决确认房产归一方所有赋予另一方居住的权利，但此前没有明确规定这项权利，也并不是但凡遇到这种离婚案例都会被支持，且在非亲人之间以及父母子女之间也未有过类似权利的确认，现《民法典》明确规定这项权利，直接解决了父母赠与小孩、或者独居老人赠与他人房产又担心产权转移、受赠人不给与居住反而导致老无所住的问题，这一重大改变使得产权人可以实现所有权和用益物权的分离，转移产权但保障居住，从而最大化实现房产价值解决有房而无所住的担忧。
四、建筑区划内的道路、绿地除属城镇公共道路或绿地外归业主共有，共有部分所取得的收益怎样分配？
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
《民法典》在沿用了原《物权法》关于建筑物区分所有权规定的基础上进一步明确了共有部分（包括占用公共通道或公用道路的停车位、属于物业配套设施但未明确归属于个人的经营性用房、电梯或围墙等）收益归业主共有，且规定共有部分的收益在扣除合理成本后按照业主专有部分所占比例进行分配，这样将大幅度提升业主的主人翁意识，使业主更多参与到物业共有部分的管理和监督中去，行使业主权利从而改善提升物业服务质量，进而提升生活幸福度。
五、房屋买卖合同条款众多看不过来又不给商量，签还是不签？怎么签？
第四百九十六条 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
广州市住房和城乡建设局一直印发有《广州市商品房买卖合同示范文本》和《广州市存量房买卖合同示范文本》，在房屋买卖网签时也都是采用该两个示范文本，该两个示范文本充分保障了买家关于交房、房屋质量、办理产权证、物业服务等各项权利，但开发商或者中介为了实现某些目的会制作补充协议或者阴阳合同。按照以前的《合同法》，格式合同只要对免除或限制卖家主要责任的条款进行告知便可，所以经常会有买家因为补充协议或者阴阳合同掉进坑里，比如装修不达标，房屋质量瑕疵，配套设施不齐全等，但根据《民法典》，卖家除需对免除或限制卖家主要责任的条款进行告知，对与买卖有关的重大利害关系的条款也需进行说明并让买家理解，否则买家可以主张该条款不成为合同的内容。这样就进一步加强和提升了开发商或卖家的义务，买家可以买的更放心啦。
北上广深房价2020在疫情背景下仍然逆势大幅度上涨，最近看到身边朋友对房产又是蠢蠢欲动，谈论刚性需求买房、改善住房换房、投资买房等不亦乐乎，奉上本文祝各位业主买的开心，持有开心，传承开心。
谢芳律师，厦门大学法律硕士，广东君厚律师事务所合伙人。现任广州市律协宣传委委员、广州市律协餐饮旅游会展委委员。擅长公司顾问、经济合同诉讼、知识产权领域。